12 Le vendredi 4 juillet 1997

a un de mes
collégues me de-
mica nm dsiaiit
récemment

« Comment cela se fait-il que le

prix des terrains, dans les

centres urbains, soit beaucoup
plus élevé que celui des terrains
dans les Prairies ? Pourtant, le

sol est trés fertile A cet endroit. Il

permet de produire la nour-

riture nécessaire A notre survie.

N’y a+-il pas la quelque chose

d’anormal ? »

Le prix des terrains,
comme c’est le cas pour tout ce
qui se vend et s’achéte, est
déterminé par le jeu de loffre
et de la demande. En ce quia
trait 4 Poffre, nous savons que
la disponibilité des terrains est
déja fixée, tant du point de vue

de la quantité que de
emplacement.
D’un. autre cdté, la

demande pour un terrain, ou
plus particuliérement pour les
services qu'il peut offrir,
dépend de son emplacement
par rapport & une population
donnée et des ressources que
Pon pourrait trouver dans son
sous-sol. Un terrain situé au
coeur d’un centre urbain
comme Tokyo atteindra une
valeur élevée car il est possible
d’y construire un immeuble
qui produira des revenus
importants. En effet, le

‘dans la toundra.

propriétaire d’un immeuble
situé dans un quartier central,
ou le trafic piétonnier est
intense, pourra exiger des
loyers élevés. En outre, dans ce
cas particulier, une forte
demande ne peut entrainer
une augmentation de l’offre
puisque les terrains ne sont pas
quelque chose que l’on peut
fabriquer.

Par ailleurs, la demande
sera pratiquement inexistante
pour des terrains de dimen-
sions semblables, mais situés
Aussi pit-
toresque soit-il et quelles que
soient ses qualités en matiére
de paturage pour les caribous,
un tel endroit est trop éloigné
pour attirer les investisseurs.
Toutefois, la découverte d’un
riche gisement de minerai ou
de toute ressource présentant
un intérét commercial en ferait
immédiatement grimper la
valeur. En fait, le prix atteint
serait proportionnel a l’impor-
tance du gisement de minerai
ou de pétrole découvert.

Le prix des terres agricoles
est déterminé selon les mémes
principes. Une « section » (qui
représente un mille carré ou,
en systéme métrique, 25,6
hectares) se vend aux environs
de 250 000 $ dans l’ouest du
Manitoba. Utilisé A des fins
agricoles, ce terrain générera
des revenus d’a peu prés

125 000 $.
toutefois des frais d’exploi-
tation d’environ 65 000 $

Il faut compter

lesquels comprennent les
semences, les engrais, la

dépréciation de la machinerie
agricole et la main-d’oeuvre.
Une fois déduits les impéts
fonciers, cette terre rapportera
donc environ 55 000 $, soit un
rendement de 22 % avant
imp6t, ce qui se compare
favorablement & celui d’autres
secteurs industriels.

LE MEILLEUR INVESTISSEMENT ?

Le méme montant investi
dans des obligations du
gouvernement de 30 ans, a un
taux: de 6 %, rapporterait
15 000 $. Bien entendu,
comparer un placement de un
quart de million de dollars
dans les obligations gouverne-
mentales & un placement du
méme montant dans une terre
agricole revient 4 peu prés a
comparer des pommes et des
oranges. En effet, les obliga-
tions représentent un place-
ment beaucoup plus sir. Le
gouvernement peut toujours
imprimer de largent pour
payer les intéréts. Par contre,
la valeur de la récolte peut
grandement d’une
année 4 l’autre. Les écarts de

varier

température (une année, il
pleut trop ou pas assez, l’hiver
est précoce ou n’en finit plus),

les insectes, les calamités

naturelles, comme les récentes
inondations, et les fluctuations
des prix, qui dépendent des
marchés mondiaux, sont
autant de facteurs de risque a
considérer.

Il serait encore
téméraire d’investir
quart de million dans des
paturages pour les caribous, 1a-
bas dans le nord, que dans des
obligations. Ce terrain pour-
rait en effet ne contenir aucun
gisement intéressant. Méme la
valeur des terrains, 4 Tokyo,
pourrait fléchir si ’économie
japonaise perdait soudaine-
ment toute vigueur.

plus

En fait, le prix d’un terrain
dans les marchés que nous
avons donnés en exemple
chuterait si l’on enregistrait
une baisse notable et ce, sur
une période assez longue, de la
valeur prévue des _ loyers
provenant de la location de
notre immeuble 4 Tokyo, du

prix du minerai extrait de
notre terrain dans la toundra

ou encore de la valeur de notre
récolte.

MARCHES VARIABLES

Comme un terrain n’est pas
un produit que l’on peut
déplacer, le marché varie d’un
endroit & un autre. Ainsi,
construire un immeuble a
logements ou un immeuble &
bureaux en plein coeur de la
toundra n’aurait aucun sens.
Oud trouverait-on des locataires ?
De quelles activités ceux-ci
tireraient-ils les revenus néces-
saires au paiement du loyer ?
Qui serait prét 4 payer le loyer
d’un appartement 4 Tokyo pour
habiter au milieu de nulle part ?

Dans la méme ligne de
pensée, personne ne songerait
a acheter un terrain & Tokyo,
pour une somme de un million
de dollars Vhectare, afin d’y
faire de l’agriculture. Aucune
générerait des
revenus assez élevés pour

récolte ne

obtenir ne serait-ce qu’un
rendement de 5 %. Et & moins
que le méme terrain ne
contienne un riche gisement en
or ou en diamant, personne ne
penserait Vutiliser & des fins
miniéres.

notre

Contrairement & ce qui se
passe dans de nombreux
autres marchés, il n’est pas
possible d’augmenter le
nombre des terrains dispo-
nibles méme s’il y a une forte
demande. C’est pourquoi le
prix d’un terrain est étroite-
ment lié aux facteurs qui
prévalent dans le marché ow il
est situé,

Bien entendu, les gens ont
la possibilité de se déplacer sur
la surface du globe. Le prix de
la terre dans le Nouveau
Monde était trés bas au cours
du seiziéme siécle. Morale de
cette histoire : n’achetez pas
des terrains, ot seuls paissent
les caribous, dans l’espoir que
leur valeur atteindra celle des
terrains 4 Tokyo dans un
avenir rapproché. Misez plutét
sur les terres agricoles. Elles
sont susceptibles de prendre de
la valeur en raison de
Paccroissement constant de la

population mondiale.

Davip E. BoND

KEKEE

Ce Bulletin économique, qui est rédigé par
M. David E. Bond, vice-président, affaires
gouvernementales et relations publiques, et
économiste en chef 4 la Banque Hongkong du
Canada, exprime Vopinion personnelle de
Vauteur sur les derniers événements écono-
miques, laquelle n’est pas nécessairement celle
de Ja Banque Hongkong du Canada et de son
conseil d’administration.

Ce Bulletin ne constitue nullement une
étude exhaustive de tous les faits nouveaux ni
n’est publié dans Vintention de fournir des
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Jecteurs de communiquer avec un expert-conseil
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fondée sur les commentaires de notre
économiste en chef.

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