A-2

be Procrés

MAI 1996

ll n’y a pas de réponse claire

PAR DAVID BOND

Au début des années 1970, le
gouvernement instaurait un nouvel
impot, celui sur les gains en capital.
La nouvelle loi prévoyait toutefois
une exception de taille: le gain en
capital réalisé lors de la vente d’une
résidence principale n’était pas as-
sujetti a l’impdt. Ce sont cette mesu-
re ainsi que |’arrivée des «baby-
boomers» sur le marché résidentiel
qui ont contribué 4 la hausse verti-
gineuse des prixde|’immobilierdans
bon nombre de régions au pays.

L’achat d’une maison repré-
sente une opé€ration intéressante au
plan financier si 1’on pense pouvoir
obtenir, au bout d’une dizaine d’an-
nées, un gain en capital qui, en plus
d’étre exempt d’impét, est relative-
ment important. L’intérét d’une telle
opération est d’autant plus grand si,
comme cela s’est produit pendant
une certaine période, les prix aug-
mentent a un rythme plus rapide que
celui des taux hypothécaires.

Les trois derniéres années
ont été marquées par la stabilité des
prix au Canada. Rien n’indique que
cette situation pourrait changer dans
un avenir rapproché en raison du
taux élevé de chomage et de la pers-
pective (du moins jusqu’a la fin du
siécle) d’une croissance faible, quoi-
que réelle, se situant entre 2 et 3 %.

Or, la stabilité des prix n’est
pas un phénoméne qui est I’apana-
ge du secteur des biens de consom-
mation comme la nourriture, les vé-
tements et les loisirs, il s’applique
également au secteur du logement.
Méme si les taux hypothécaires de-
vaient encore baisser et méme si
V’achat d’une maison profite d’un
traitement fiscal favorable, cette tran-
saction pourrait ne pas soutenir la
comparaison, au point de vue inves-
tissement, avec la location d’un lo-

gement.

En effet, dans presque tout le
pays, le prix des loyers se compare
favorablement aux colits associés a
acquisition d’un logement équiva-
lent, surtout lorsqu’une part impor-
tante de cette acquisition fait |’objet
d’un financement. Cette situation
prévaut d’ailleurs depuis plusieurs
décennies. Si nombre de gens con-
tinuent a accorder leur préférence 4
l’achat d’une maison, c’est en rai-
son de ]’interaction d’un grand nom-
bre de facteurs dont une propension
a favoriser |’achat par rapport a la
location en raison des avantages
pergus en matiére de traitement fis-
cal et de finances personnelles, la
possession d’une maison consti-
tuant une forme d’épargne forcée, et
en raison d’une tradition sociale bien
ancrée selon laquelle les gens ap-
partenant a la classe moyenne sont
propriétaires de leur maison. Le
marché du logement locatif est avant
tout urbain et la possibilité de se
déplacer rapidement des banlieues
au centre-ville a rendu d’autant plus
attrayant le fait de devenir proprié-
taire dans la période d’aprés-guerre.

Pour la personne qui doit
s’endetter pour acheter sa maison,
les paiements mensuels ne consti-
tuent qu’une partie des coiits asso-
ciés a la propriété. Il faut en effet
considérer les charges «supplémen-
taires» assumées par le propriétaire
comme les impéts fonciers, l’entre-
tien et le chauffage, sans oublier
bien entendu toutes les taches aux-
quelles doit s’astreindre tout bon
propriétaire, qu’il s’agisse de tondre

la pelouse ou de pelleter la neige.””

Ces charges demeurent quel
que soit le montant du prét hypothé-
caire 4 rembourser. En compensa-
tion, le propriétaire retire de sa pro-
priété une forme de «revenu» puis-
que celle-ci lui procure un logement

dont il peut disposer 4 sa guise. Ce
revenu, parce qu’il est versé «en
nature», n’est pas imposable. II faut
aussi tenir compte du fait que la
propriété peut prendre de la valeur,
phénoméne dont ne profite pas un
locataire.

Par contre, celui-ci n’a pas 4
payer de charges supplémentaires
parce que celles-ci sont censées étre
comprises dans le loyer de base. Si,
au cours des vingt demiéres an-
nées, un locataire avait investi le
montant de la différence entre le
loyer moyen d’un logement et les
sommes qu’il aurait di consacrer au
remboursement d’un prét hypothé-
caire et au paiement des charges
supplémentaires associées 4 la pro-
priété d’une maison, il aurait, en
moyenne, obtenu de meilleurs résul-
tats qu’un propriétaire en ce qui a
trait au gain en capital.

La différence la plus impor-
tante entre un investissement dans
une maison et un investissement
dans une autre forme d’actif réside
dans letraitementfiscal. Sile prixdes
maisons ne s’éléve pas au méme
tythme que celui des actions en
bourse, alors les avantages fiscaux
associés au gain en capital réalisé
sur une résidence principale pour-
raient bien ne pas valoir grand cho-
Se

A l'exception peut-étre des
régions qui pourraient connaitre une
forte immigration, la situation démo-
graphique ne favorise pas une haus-
se éventuelle du prix des maisons.
Les membres des générations qui
suivent les «boomers» sont en effet
beaucoup moins nombreux que ces
derniers et cela ne peut que provo-
quer des changements dans les
marchés immobiliers.

C’est d’abord le marché des
«premiéres» maisons, comme on
l’appelle habituellement, qui devrait

Appel
d offres

Service de transport:

Lessoumissions cachetées, pour le(s)
service(s) de transport suivant(s)
seront requesal'adresse ci-dessous,

mentionnée,

Service:
Service urbain combiné pour Castlegar

Spécifications:

On peut se procurer tous les détails
relatifs aux spécifications du contrat,
auxhorairesde service et auxformules
de soumission en s’adressant a
fadresse suivante: Bureau de poste de
Castlegar QUA la Société canadienne
des postes, Section du Pacifique,
Gestion des contrats de transport,
boite postale 2110, succursale
Terminal, Vancouver, (C.-B.) V6B 423.

Dépét:
25$, dépét non-remboursable, sous

certifi.

La Société ne s’engage a accepter ni
la plus basse ni aucune des
soumissions.

POSTE SMAIL

Secrow tompdvonee brs pemtas Conese Poet Comper phase

jusqu’a 15 heures, Aladatedecléture .

Date de fermeture: le 19 juin 1996.

forme de mandat-poste oudechéque -

ge

ES

Colombie-Britannique.

d’ administration.

lorganisme;

générale annuelle.
@ Le salaire est a négocier.

RECHERCHE UNE COORDONNATRICE, OU UN
COORDONNATEUR POUR SON BUREAU DE VANCOUVER

@ Lobjectif principal du CCA est d’assurer un sentiment
d’appartenance et de fierté en favorisant l’épanouissement et le
développement culturel de la communauté francophone de la

Conseil culture!
et artistique francophone
de la Colombie-Britannique

Lee nee

@ Le Conseil culturel et artistique est un organisme culturel
provincial nouvellement constitué qui recherche un Coordonnateur
ou une Coordonnatrice pour effectuer les taches suivantes:

0 assister le conseil d’administration dans la mise en oeuvre des
programmes et des politiques de l’organisme.

O exécuter toutes taches connexe requise par le conseil iL

i

O s’occuper de la correspondance et en aviser le conseil
d’administration. De plus, il ou elle
linformation sur toute question relevant de la responsabilité de

s’assure de donner toute

O assister aux réunions du conseil d’administration et 4 l’assemblée

@ Veuillez expédier votre curriculum vitae avant le 15 juin 1996 a is
attention de Madame Marie J. Woolridge C.M., présidente du}
Conseil culturel et artistique francophone de la Colombie-[
Britannique, 1575, 7° Avenue Ouest, Vancouver, V6J 1S1

N.B. Aucune sollicitation téléphonique s.v.p. Ie

commencer a montrer des signes de
faiblesse. Lorsqu’ils se rendront
compte que |’état du marché ne leur
permet pas de réaliser des gains en
capital intéressants, les «baby-
boomers» qui sont propriétaires de
ce genre de maison abandonneront
fort probablement I’idée de mettre
celle-ci en vente. Avec le temps, la
baisse de la demande devrait faire
sentir ses effets dans tout le marché.

Plus un marché est liquide,
c’est-a-dire plus |’on a 1’assurance
de pouvoir vendre un élément d’ac-
tif 4 un prix donné, plus rapidement

ce marché s’adaptera aux change-
ments de conditions, cette adapta-
tion devenant un processus conti-
nu. Les résidences ainsi que d’autres
biens comme les peintures ou les
antiquités ne représentent pas un
investissementtrés liquide. Par con-
séquent, ces marchés mettent plus
longtemps 4 s’adapter 4 de nouvel-
les conditions et sont souvent sou-
mis a d’importantes fluctuations de
prix. Pourtant, un examen des don-
nées relatives 4 |’évolution 4 long
terme du marché résidentiel permet
de constater que celle-ci obéit éga-
lement 4 un processus continu
d’adaptation. ;

Comme 1’on prévoit que les
prix resteront relativement stables
au cours des cing a dix prochaines
années, la demande des logements
locatifs devrait augmenter par rap-
port a celle des propriétés. Cette-
tendance devrait se traduire par une
diminution des gains en capital
générés par des investissements
dans des propriétés.O

écrite de la Banque Hongkong du Canada.

CeBulletin économique, qui est rédigé par M. David E. Bond, vice-président, affaires
gouvernementales et relations publiques, et économiste en chef ala Banque Hongkongdu
Canada, exprime!’opinion personnelledel’auteur surles derniers événements économiques,
laquelle n’est pas nécessairement celle dela Banque Hongkong du Canada et desonconseil
d@administration. Ce Bulletin ne constitue nullement une étude exhaustive de tous les faits
nouveaux nin’est publié dans l’intention de fournir des conseils financiers. Nousrecomman-
dons aux lecteurs de communiquer avec un expert-conseil avant de prendre toute décision
que ce soit, fondée sur les commentaires de notre économiste en chef.

Cette publication ne peut étre reproduite, en entierou en partie, sans!’autorisation

Un troisiéme aéroport
international pour Paris

Un troisiéme aéroport devrait
desservir la capitale frangaise d’ici a
’an 2010. Celui-ci viendra compléter
les aéroports d’Orly (au sud de Pa-
ris) et de Roissy-Charles de Gaulle
(au nord), actuellement en phase de
saturation. L’aéroport de Roissy
connait aussi des problémes d’ex-
tension et de développement (créa-
tions de nouvelles pistes...), en par-
ticulier 4 cause des riverains victi-
mes de nuisances sonores (les vols
de nuit devraient étre interdits).

Le site et le calendrier exacts
restent encore a déterminer pour ce
nouvel aéroport a vocation interna-

tionale qui arrive, en tout cas, a temps.

L’idée de |’implanter 4 plus
de 100 km dela capitale et de le relier
a celle-ci par un réseau de transport.
rapide est sérieusement envisagée,
afin d’éviter les nuisances et ~
Vengorgement actuels.

Ce devrait étre une vraie
manne économique pour les chan-
tiers de construction de la région
mais aussi pour l’emploi. En comp-
tant la création d’une zone indus-
trielle, le nouvel aéroport en pleine
activité devrait impliquer - chiffre
colossal -prés de 40000 personnes.)

Peugeot 806: un monospace pour I’export

C’esta Pusine Sevelnord, situéea
Valenciennes (nord delaFrance), quele ©
100000°monospace, commercialisé sous
quatre marques différentes (deuxfrangai-
ses; Peugeot et Citroén, et deuxitaliennes:
Fiat et Lancia), a vu le jour en novembre
dernier. II s’agissait d’une Peugeot 806
déja commercialisée en Europe en neuf
versions essence ou diesel et quatre ni-

veaux de finition.

Gréceases 4,45 m delong, 1,83
mde large et 1,71 mde haut et ses deux
portes latérales coulissantes, la806 est
congue pour accueillirjusqu’a 8 person-
nes. Robustesse, fiabilité, confort et
maniabilité lui permettent de partir sans
complexe ala conquéte du marché afri-
cain. Bonne route.)

be
LR n

Editeur

PROGRES

Administration et gestion .....

Jacques Baillaut

Penieninmtass Julie Bonneau

Infographisme

Gaétan Laquerre

Directeur du marketing et des ventes....... Jean-Charles Guay

Conseillére en publicité ........

asatsbnkctateee Danielle Dufour

Ouverture dujournal :
9h a 17h, du lundi au vendredi
Toute correspondance doit étre adressée au Soleil.
1645, Seéme avenue Ouest,

Vancouver, C

-B. V6} INS.

Tél. : (604) 730-9575 Fax : (604) 730-9576
Impression : Horizon Publications

Fondé en 1994 par Jacoves Baillaut
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