aE a a ce a 7 - Le Soleil de Colombie-Britonnique, vendredi 12 mai 1995 Les préts hypothécaires de conversion Quelles sont les nouvelles options financiéres qui s’offrent aux propriétaires du troisiéme age? Jusqu’a dernié- rement, les ainés n’avaient que deux moyens d’utiliser leur maison pour obtenir de l’argent. Ils pouvaient la PAR GASTON P. MORIN vie de |’ainé et de son conjoint. Plus on prévoit que |’ainé habitera la maison longtemps, moins le prét est considérable. De méme, plus le taux d’intérét est élevé, plus le prét est réduit. Le montant maximum du prét est généralement calculé de vendre ou s’en servir pour garantir un emprunt, s’ils trouvaient un préteur. Dans le premier cas, ils devaient quitter leur maison, tandis que dans le deuxiéme, ils devaient d’ordinaire effectuer des versements _réguliers. Maintenant, il existe de nouvelles fagons pour les ainés d’obtenir en argent la totalité ou une partie de l’avoir que représente leur maison, sans devoir pour autant déménager ou _ verser des mensualités. I] s’agit des «préts hypothécaires de conversion», aussi appelés hypothéques ‘inverses. Qu’est-ce qu’un pret hypothécaire de conversion? Au lieu de permettre a l’emprunteur d’accumuler un avoir propre foncier, il fait le contraire : i] lui permet de liquider l’avoir propre en accumulant une dette. Lorsqu’on achéte une maison, on obtient -d’ordinaire un prét hypothécaire _ _ d’amortissement, c’est-a-dire qu’avec une mise de fonds modeste, on emprunte une somme considérable qu’on rembourse par mensualités sur plusieurs années. Un jour, on finit de rembourser le prét, et la maison est libre de toute charge. Le prét hypothécaire permet donc 4 |’emprunteur de devenir propriétaire et de constituer un avoir au fil des années. Pour obtenir un prét hypothécaire de conversion, il faut déja étre propriétaire de sa maison, et celle-ci doit étre libre de toute charge ou presque. L’emprunteur touche alors des versements réguliers, une marge de crédit ou un montant forfaitaire. Avant l’échéance du prét, il n’est tenu de rembourser. ni le principal ni les | intéréts accumulés. Puisque le remboursement est global 4 l’échéance, le propriétaire peut convertir en argent comptant la ~ totalité ou une partie de l’avoir que représente sa maison, sans pour autant cesser de ]’occuper. Lemontant maximum du prét dépend en général de la valeur actuelle et prévue de la maison, des taux d’intéréts et de l’espérance de facon a ce que le solde accumulé du prét soit égal 4 un pourcentage fixe de Ja valeur prévue de la maison au moment oi |’ainé (ou son conjoint dans le cas d’un couple) quittera vraisemblablement les lieux pour toujours. Caractéristiques communes des préts hypothécaires de conversion Tous les préts hypothécaires de conversion ont comme principale caractéristique de permettre aux ainés propriétaires d’ obtenir un prét garanti par leur maison et d’utiliser cette somme pour satisfaire leurs besoins de liquidités, ainsi que pour améliorer leur niveau de vie. Puisqu’ils demeurentpropriétaires, ils n’ont pas de loyer a payer. Toutefois, comme n’importe quel propriétaire, |’ainé est tenu de payer les taxes fonciéres, 1’électricité, le chauffage et l’assurance. C’est également lui qui doit assurer les réparations et l’entretien. : Le droit de propriété que conserve |’ainé aux termes du prét hypothécaire de conversion comporte aussi d’autres conséquences. Comme n’importe quel propriétaire, il garde le droit d’apporter des améliorations a sa maison (redécorer, parexemple), sans étre tenu d’en demander d’abord ]’autorisation au préteur. Cependant, a la différence des autres propriétaires, il ne peut déménager ailleurs et louer Ja maison car, alors, le prét deviendrait exi gible. Ces préts conviennent donc parfaitement aux personnes qui ont besoin d’argent, mais qui ne veulent pas quitter leur maison. Puisque l’emprunteur n’est pas tenu de rembourser le prét par mensualités, tous les _ préts hypothécaires de conversion sont des préts 4 capital croissant. Les intéréts s’ajoutent chaque mois au solde du prét au lieu d’étre payés, et le montant total des intéréts que doit l’ainé augmente avec le temps, du - fait des intéréts composés et, le cas échéant, des nouveaux versements recus du préteur. Selon les régimes actuellement offerts, le montant a GASTON P. MORIN bus. (604)263-5883 fax 263-5005 cell. (604) 377-1817 NRS BLOCK BROS. REALTY LTD. _ #218 — 8168 Granville Street Vancouver, B.C. V6P 4Z4 rembourser 4 |’échéance ne peut dépasser le produit de la vente de la maison asa valeurmarchande. Méme si la valeur diminuait, le préteur ne pourrait réclamer 4 I’ainé (ou 4 sa succession) un montant supérieur au produit de la vente. Si ce produit est supérieur au solde du prét, l’excédent appartient a |’ainé ou a sa succession. (Au moment de la rédaction, tous les _ préts hypothécaires de conversion offerts au Canada comportent cette modalité. Toutefois, les ainés auraient intérét a s’assurer, avant de signer, qu’il en est bien ainsi dans le régime qu’on leur propose.) Comment les fonds sont-ils versés a l'emprunteur? Le prét hypothécaire de conversion peut étre versé a |’ainé de trois fagons. Tout d’abord, il peut toucher un versement forfaitaire représentant la totalité du prét. Cette méthode convient 4 ceux qui désirent utiliser toute cette somme pour faire un achat important. Dans certains cas, ce montant forfaitaire est consacré, en tout ou en partie, a l’achat d’une rente viagére ou d’une rente a terme fixe. Le prét étant versé globalement au départ, cette technique a pour désavantage que les intéréts sont calculés sur le total du prét; ils s’accumulent donc plus rapidement que dans les cas des modalités suivantes. Deuxiémement, le préteur peut faire des versements réguliers a l’emprunteur, chaque mois ou chaque année, par exemple. Dans ce cas, la dette s’accroit avec chaque versement (et les intéréts y sont également ajoutés chaque mois). A ’heureactuelle, les préteursn’offrent pas de versements viagers, mais imposent un terme 4 la période de versements. Selon des modalités convenues avec le _ préteur, l’échéance du prét survient ou bien aprés le dernier versement, ou alors seulement lorsque ]’emprunteur quitte la maison pour toujours. Troisiémement, les fonds peuvent étre versés au moment ot l’emprunteurdécidequ’il ena besoin. C’est ce qu’on appelle le prét hypothécaire de conversion avec marge de crédit. I] convient 4 ceux qui désirent retirer des montants forfaitaires variables au fur et 4 mesure de leurs besoins: taxes fonciéres, assurance-incendie, frais médicaux, etc. Le solde du prét s’accroit avec chaque retrait et le principal ainsi que les intéréts courus sont exigibles 4 la fin du terme convenu. Note : la deuxiéme partie de cet article paraitra la semaine prochaine. Gaston P. Morinest courtier en Valeurs immobiliéres, National Real Estate Service (NRS). « OFFICE NATIONAL DE L’ENERGIE ORDONNANCE D’ AUDIENCE GH-2-95 AVIS D’AUDIENCE WESTCOAST ENERGY INC. Projets de doublement des canalisations principales sud et Fort Nelson Dans un demande en date du 7 mars 1995, Westcoast Energy Inc. («Westcoast» ou le «demandeur) a sollicite de I'Office national de l'énergie («l’ Office» ou «l’ONE»), aux termes de la partie Ill de la Loi sur I’Office national de l’énergie (la «Loi»), un ordannance, conformément a l'article 58 de la Loi, exemptant des dispositions des articles - 30, 31 et 47 de la Loi trois doublements que doit construire et exploiter Westcoast le long de sa canalisation sud. Les conduites de doublement, d’un diamétre de 1067 millimétres (42 pouces), dont le coit estimatif est de 74,094 millions de dollars, seraient installées aux stations de compression 3, 5 et 7. Leurs longueurs respectives seraient de 20,43 kilometres, 10,14 kilométres et 8,85 kilométres. La capacité de la canalisation sud de Westcoast ‘ augmenterait d’environ 2 493 000 metres cubes (88 millions de pieds cubes) par jour et passerait 4 53 681 000 meétres cubes (1 895 millions de pieds cubes) par jour. Dans une demande datée due 29 mars 1995, Westcoast a sollicité de l'Office, aux termes de la partie Ill de la Loi, une ordonnace, conformément a l'article 58 de la Loi, exemptant des dispositions des articles 30, 31 et 47 de la Loi un doublement de “a 1 kilométres ie doit construire et exploiter Westcoast le long de la canalisation Fort Nelson. Le doublement propose, dont le cotit estimatif est de 33,225 millions de dollars, comporterait la mise en place d'une conduite, d'un diamétre de 914 millimétres (36 pouces), de la station de compression 5 nord a la station de compression 2. La capacité de la canalisation Fort Nelson de Westcoast augmenterait d’environ 1 700 000 meétres cubes (60 millions de pieds cubes) par jour et passerait 4 31 760 000 métres cubes (1 121 millions de pieds cubes) par jour. L’Office a décidé de tenir une audience publique par voie orale et ordonne ce qui suit: L’audience commencera lundi le 19 juin 1995 a Vancouver (Colombie britannique). L’endroit et I’ =e reste a déterminer. L’audience sera publique et permettra d’obtenir la preuve et-les opinions de parties intéressées relativement a la demande. Quiconque désire intervenir dans l’audience doit déposer une intervention écrite auprés du secrétaire de l’Office et en signifier une copie au demandeur, a |’adresse suivante: Madame Jane L. Peverett Vice présidente, Affaires de reglementation Westcoast Energy Inc. 1333, rue Georgia ouest, Vancouver (C.-B.) V6E 3K9 Téléphone: (604) 691-5230 Télécopieur: (604) 691-5884 a demandeur enverra une copie de sa demande, des modificatifs et des documents connexes a chaque intervenant. La date limite de réception des interventions écrites est le 19 mai 1995, a midi. Le secrétaire de l’Office publiera peu aprés une liste des parties. Quiconque désire simplement présenter des commentaires au sujet de la demande doit déposer une lettre de . commentaires auprés du secétaire de I’ Office et an faire parvenir une copie au demandeur au plus tard le 14 juin 1995 a midi. L’audience comprendra un examen des questions a étudier conformément a la Loi canadienne sur I’évaluation environnementale. i Pour tout reseignement euooke les instructions applicables a la présente audience (ordonnance d’ sions GH-2-95) ou les Régles de pratique et de procédure de ! "ONE qui régissent toutes les audiences de I’Office (documents disponibles en anglais et an francais), veuillez écrire au secrétaire ou telephoner a Mrs. Mary Lou Scharf, agent de réglementation, Bureau du secrétaire au (403) 299-3988. J.S. Richardson, Secrétaire, Office national de l’énergie 311, sixiéme Avenue s.-o., Calgary (Alberta) T2P 3H2 Télécopieur: (403) 292-5503